“Я не спешу”

“Я не спешу”

Когда собственник на показе продаваемой недвижимости говорит “Я не спешу” – это может значить все что угодно:
  • я не хочу продавать свою недвижимость.
  • мне нужно Х денег, а на меньшее я не согласен. Часто Х денег – это на 20-30% выше рыночной цены этого объекта.
  • мне  не нравится способ решения моей задачи, который предлагает риелтор.
  • есть альтернативные пути решения Вашей задачи, из-за которой Вы решили продавать свою недвижимость.
Если Вы продаете недвижимость, которая стоит уже закрытая несколько лет, то нужно учесть затраты на ее содержание (оплата коммнальных, мелкий ремонт, налог на недвижимость). Эту недвижимость можно сдать в аренду, но не все хотят этим заниматься.
Подумайте о том, куда бы Вы могли инвестировать деньги, которые сейчас в виде кирпичей.
Если Вам жалко или Вы не хотите продавать свою квартиру/дом, поищите альтернативные пути решения Вашей задачи. Может можно взять деньги у родствеников, кредит в банке под залог  недвижимости или отказаться от своих планов до лучших времен.
Если у Вас нет возможности не продавать недвижимость, то для того, что бы не потерять Деньги и Время сделайте следующее:
посмотрите объекты аналоги  и объекты конкуренты в вашем сегменте.
Можно сделать этот сравнительный анализ ввиде таблицы. Потратьте свое время и посмотрите все объекты, попробуйте поторговаться с продавцами, какую сумму они готовы Вам уступить.
Посмотрите на свою квартиру/дом глазами покупателя в сравнении с другими объектами.
Почему он должен выбрать Ваш объект, а другую квартиру/дом?
Какие преимущества Вашего объекта? Что для покупателя ценно в вашем объекте?
При рекламе квартиры/дома подчеркните преимущества Вашей недвижимости – месторасположение, этаж, состояние квартиры, внутридомовых коммуникаций.
Если Вы продаете недвижимость и покупаете взамен другую, например продаете 3-4 х комнатную и хотите купить 2 отдельных жилья, то посмотрите предложение 1 комнатных квартир не толькк в Вашем районе, можно рассмотреть вариант части домов, квартир в старом фонде. 
Если Вы хотите продать квартиру и переехать в дом, то предварительно оцените примерную стоимость своей недвижимости, посмотрите сколько стоят дома в выбранном Вами районе.
Если Вы не можете купить ничего что Вам нравится в выбранном районе, то расширьте свою географию выбора – посмотрите другой район, другой тип домов.
Если Вы приняли решение продавать свою недвижимсоть за Х денег, то Вы помагаете продавать другие объекты, которые на Вашем фоне выглядят намного лучше.
Когда Вы примете решение снизить цену на 10%, то Вы не будете успевать за рынком. В результате покупатели начнут думать о том, что с Вашей недвижимостью что то не так, если она столько времени не продается.
Удачных Вам решений в сфере недвижимости!
Кейс по продаже 1 комнатной квартиры по ул. Петренко в г. Херсоне

Кейс по продаже 1 комнатной квартиры по ул. Петренко в г. Херсоне

Сегодня хочу с Вами поделиться кейсом по продаже 1 комнатной квартиры по ул. Петренко в г. Херсоне.

Ко мне обратилась по рекомендации собственник Елена с целью продать 1 комнатную квартиру по ул. Петренко.

Мы договорились о встрече на квартире с целью осмотра объекта, определения стартовой цены и согласование условий продажи.

До встречи с собственником я сделала анализ объектов -аналогов и объектов-конкурентов в этом районе и близлежащих районах.

Стартовая стоимость на квартиры 16 000 у.е.

Для продажи объекта были сделаны следующие действия:
1. описан “портрет” покупателя.
2. написан продающий текст для расклейки и сайтов в интернете.
3. изготовлена и расклеена расклейка на досках объявлений на подъездах и остановках общественного транспорта.
4. размещена информация о продаваемом объекте в рабочих группах в вайбере.

Было много звонков, несколько показов, но к сожалению, мы так и не получили предложения от покупателя.

Мы решили поменять стратегию продажи – начать с низкой стартовой стоимости для привлечения большего числа заинтересованных покупателей.

Стартовая стоимость -10 000 у.е.

Мы переделали все рекламные материалы – тексты для расклейки, макеты расклейки, тексты для сайтов и рекламы в фейсбуке, макеты для публикации в инстаграм.

макет для публикации в инстаграм о продаже 1 комнатной квартиры по ул. Петренко

Мы расклеели 2500 штук листовок о продаже квартиры на досках объявлений на подъездах,остановках общественного транспорта и  в местах скопления потенциальных покупателей.

Были запланированы 2 дня показа квартиры – 8 и 12 декабря.
Рекламная кампания длилась 12 дней – с 1 по 12 декабря.
Всего на просмотры зарегистрировалось на 8 декабря 17 человек, на 12 декабря – 13 человек.
Квартиру посмотрели за 2 дня показов 21 человек.

Свое предложение по цене (оферты) оставили 13 человек – от 10 000 у.е. до 14 200 у.е.

В результате торгов цена была поднята заинтересованными покупателями до 15 000 у.е.

13 декабря 2018 года быд подписан предварительный договор с покупателем.

От момента  запуска рекламы до задатка 13 дней. Покупатель и собственник остались довольны.

Такой способ продажи недвижимости подходит, если:

  • Вам нужно было продать квартиру/дом еще вчера.
  • Хотите управлять процессом продажи, а не ждать пока Вам сделают предложение.
  • Вы дали задаток за другое жилье, и Вам срочно нужно продать свою недвижимость, но Вы не хотите продешевить, так как денег впритык.
  • Хотите получить максимальную стоимость за свою недвижимость на рынке недвижимости г. Херсона. 

 

Нужно продать недвижимость? Позвоните по телефону +38(095) 427-91-54 Анна и запишитесь на консультацию.

Правоустанавливающие документы “решение суда” – можно покупать или лучше отказаться?

Правоустанавливающие документы “решение суда” – можно покупать или лучше отказаться?

При покупке недвижимости Вы можете столкнуться с таким видом правоустанавливающего документа как “решение суда”. Чаще всего , когда покупатель слышит о том, что правовыми документами является решение суда, то он сразу отказывается от покупки. Не особо вникая почему такой правовой документ и какие события предшествовали появлению этого документа.

В принципе любой правоустанавливающий документ, даже тот, который Вам внушает 100% уверенность, что его невозможно оспорить, стоит пристально изучать.

Решение суда часто встречается в качестве

* правоустанавливающих документов на частные дома, которые были куплены по договору купли-продажи на бирже, так как в то время, можно было оформлять на бирже только квартиры.

* если супруги делили имущество при разводе в суде . * если пропустили сроки принятия наследства.

* если была допущена ошибка в написании фамилии/имени в правоустанавливающем документе.

* человек отстаивал свои имущественные права в суде.

Если правоустанавливающим документом на недвижимость, которую Вы решили покупать является решение суда, то

1. проверьте решение суда в “Єдиному державному реєстрі судових рішень”

2. проверьте недвижимость в “Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно” не осталось ли запрещений на отчуждение

3. проконсультируйтесь с адвокатом/юристом, который специализируется на недвижимости.

4. в договоре купли-продажи указывайте полную стоимость объекта недвижимости.

Удачных Вам решений в сфере недвижимости.

6 сервисов для проверки недвижимости в Херсоне перед покупкой

6 сервисов для проверки недвижимости в Херсоне перед покупкой

Вы решили купить недвижимость в Херсоне, но не знаете как проверить собственника перед подписанием договора намерений (предварительного договора). В этой статье собрано 6 сервисов для проверки собственника недвижимости и самой недвижимости.

1.Государственный реестр прав на недвижимое имущество https://kap.minjust.gov.ua. Здесь Вы можете проверить наложен ли арест на недвижимость, которую Вы планируете купить. Вам нужно заказать информационную справку. Для этого нужно зарегистрироваться на сайте, ввести адрес недвижимости и фамилию имя отчество собственника, его паспортные данные и идентификационный код. Оплатить стоимость справки.

2.Единый реестр должников https://erb.minjust.gov.ua/#/search-debtors. В этом реестре можно найти информацию по фамилии имени отчеству, дате рождения, паспортным данным и идентификационному коду. Совет. Ищите отдельно по идентификационному коду и по фамилии имени отчеству и дате рождения.

3.Если Вы покупаете дом с земельным участком или земельный участок, то на сайте http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta можно проверить информацию зная кадастровый номер земельного участка. Кадастровый номер указывается на государственном акте на землю или на Вытяге из государственного земельного кадастра про земельный участок.

4.Проверить подлинность паспорта можно с помощью сервиса http://nd.dmsu.gov.ua.

5.Проверить соответствие идентификационного кода дате рождения можно по ссылке https://ind-kod.org.ua.

6. Покупаете недвижимость по доверенности – проверьте номер бланка по ссылке http://rnb.nais.gov.ua (только для украинских доверенностей).

Больше о доверенностях можно прочитать в этой статье.

Если Вы собственник, то прочитайте советы по подготовке квартиры к продаже здесь “Практические советы. Подготовка квартиры в Херсоне к продаже” и полезная инфографика как подготовить дом к продаже  “Как подготовить дом к продаже в Херсоне”.

Если Вы покупатель, то прочитайте статью о том “Как купить недвижимость по полной стоимости и рассчитаться через банк” .

Удачных Вам решений в сфере недвижимости.

Практические советы. Подготовка квартиры в Херсоне к продаже.

Практические советы. Подготовка квартиры в Херсоне к продаже.

Часто на практике в своей повседневной деятельности я сталкиваюсь с тем, что собственники квартир в Херсоне недооценивают влияние подготовки квартиры в продаже и в результате теряют до 5-7% от стоимости. В этой статье я поделюсь практическими советами как подготовить квартиру к продаже.

Подготовка квартиры к продаже состоит из нескольких этапов.

  • Дехламизация.
  • Деперсонализация.
  • Домашние животные.
  • Мелкий ремонт.
  • Генеральная уборка.
  • Уборка подъезда.

Дехламизация.

1. Убрать из квартиры вещи, которые планируете выбросить или отвезти на дачу при переезде.
2. Очистить пространство под диванами и кроватями, под шкафами и на шкафах.
3. Убедиться в том, что дверцы шкафов плотно закрываются и не могут случайно открыться во время показа квартиры
4. Навести порядок в стенных шкафах и кладовках.
5. Убрать лишнюю одежду и обувь из прихожей.
6. Всю косметику и бытовую химию в ванной комнате убрать в стенные шкафы или сложить в один-два контейнера с крышкой.
7. В такие же контейнеры перед приходом покупателей складывайте ежедневные необходимые мелочи на кухне (растительное масло, соусы, солонки и пр.).
8. Освободить подоконники (включая кухонные) от всего, кроме комнатных растений. (Если растения посажены в разномастные емкости, не являющиеся цветочными горшками – купить самые дешевые однотипные пластиковые кашпо).
9. Все вещи на балконе/лоджии на балконах (абсолютно все кроме лыж, велосипедов ) сложить в большие картонные коробки, аккуратно их сложить.Если необходимо – постелить на балкон кусок линолеума.

Деперсонализация.

Убрать сувениры, фотографии, магнитики с холодильника, прошлогодние записки с зеркала.

Домашние животные.

При показе квартиры сложно предугадать реакцию покупателей на животных. Даже при самом благоприятном случае, когда у покупателя своя собаки и 2 кота, домашние животные отвлекают внимание.
Поэтому:
Хомяк (шиншилла, крысы) в идеально чистой клетке перемещается на время осмотра под стол, за кресло и т.д.
Кошка наслаждается ежедневно сменяемым наполнителем.
Собака гуляет неожиданно часто (при каждом осмотре квартиры).
Птицы, накрытые в клетках, молчат, накрытые тканью в идеально чистых клетках (рядом с хомяком).

Мелкий ремонт.

1. Проверить, все ли лампочки горят, все ли выключатели исправны.
2. Починить хлюпающие дверные и оконные ручки.
3. Смазать скрипящие двери.
4. Проверить, не текут ли краны.
5. Выбросить или починить сломанные стулья, полки и пр.
6. Подклеить надорванные обои, отошедшие пластиковые уголки и пр.
7. Прибить отошедшие плинтусы.
8. Подклеить надорванный линолеум.
9. Починить дверной звонок.

Генеральная уборка.

1. Помыть окна, тщательно вымыв рамы и подоконники.
2. Помыть дверные ручки и двери вокруг них, дверные косяки.
3.Протереть плинтусы.
4.Почистить выключатели и розетки.
5.Привести в идеальное состояние кухонные приборы (микроволновки, чайники, мультиварки и пароварки – все, что может быть на виду), их провода, кухонную посуду, которая может оказаться на поверхностях.
6.Тщательно отчистить кухонные шкафы, плиту, холодильник.
7. Вымыть кафель на кухне, в ванной и туалете.
8.Привести в идеальное состояние все сантехнические приборы.
9.Просто отмыть все грязное.

Уборка подъезда.

Нанять уборщицу или сделать это своими силами:
1. Лифт (если он есть) – убедиться в отсутствии надписей или отмыть их. Помыть, при необходимости.
2. Если в доме есть лифт, убедиться в чистоте лестницы и стен от входа до лифта и на той части лестницы, которая видна от лифта на этаже квартиры.
3. Если лифта нет, убедиться, что в порядке вся лестница (стены, подоконники, лампочки). Кардинально меняет первое впечатление.
4.Протереть двери квартиры, вычистить коврик.

P.S. Главное в результате всех действий не передумать продавать квартиру))))

Как купить залоговую недвижимость в Херсоне.

При покупке квартиры или дома на рынке жилой недвижимости Херсона, Вы можете столкнуться с ситуацией, когда квартира или дом находятся в залоге у банка, или недвижимость продается с публичных торгов. Ниже в статье приведены несколько полезных практических рекомендаций для того, что бы купить залоговую недвижимость в Херсоне и не потерять при этом деньги.

Покупка недвижимости, если собственник физическое лицо.

В данном случае Вам нужно вместе с продавцом сходить в банк, в котором недвижимость находится в залоге, и уточнить у представителей банка как будет происходить сделка купли-продажи, и какая будет процедура расчета.

В зависимости от ситуации собственника – заемщика возможно несколько вариантов развития событий:

1.Размер задолженности перед банком меньше, чем стоимость покупаемого объекта недвижимости.
В данном случае согласовывается дата сделки, уточняется процедура продажи – на момент покупки недвижимость будет находиться в залоге и банк дает официальное письмо нотариусу, что он разрешает совершить договор купли-продажи, после получения денег собственник гасит долг в банке и банк дает письмо о снятии запрещения с квартиры.
Или Покупатель перед сделкой погашает своими деньгами долг Продавца, банк дает письмо для нотариуса о снятии запрещения и можно проводить сделку купли-продажи. Естественно должен быть подготовлен пакет документов для продажи квартиры\дома.  О необходимых документах для продажи квартиры/дома можно прочитать здесь –  Читать.

Чаще всего такие сделки проводятся у нотариуса, который накладывал запрещение отчуждения при ипотеке.

2. Если размер долга перед банком больше чем цена продажи квартиры, то банк согласовывает продажу за согласованную сумму, а остаток суммы списывает или собственник (заемщик) продолжает ее погашать.

Покупка недвижимости с публичных торгов.

Когда собственник (заемщик) не оплачивает кредит, то банк может забрать недвижимость и продать ее. Условия, при которых банк может это сделать прописываются в кредитном и ипотечном договорах.

Для того, что бы принять купить залоговую недвижимость на торгах, необходимо зарегистрироваться, внести регистрационный взнос и залоговую сумму, которая возвращается покупателю, если он не покупает объект или включается в стоимость покупки объекта, если покупатель приобретает недвижимость.

Найти информацию о продаваемом залоговом имуществе можно на сайтах банков, или зарегистрироваться в системе “Сетам”, “Залог Инфо”, “Центр залоговой недвижимости”.

Если покупатель выигрывает торги, то он подписывает протокол участия в торгах, где указано описание приобретенного покупателем предмета ипотеки, начальная цена и цена продажи предмета ипотеки, информация о покупателе предмета ипотеки, дата, до которой покупатель должен полностью оплатить цену продажи предмета ипотеки.
После того как протокол подпишет государственный исполнитель, покупателю выдается акт реализации предмета ипотеки.
На основании акта реализации предмета ипотеки нотариус выдает свидетельство на право собственности.
Перед участием в торгах обязательно проверяйте собственника на предмет задолженностей в открытом реестре должников.

Покупка недвижимости, если собственником является банк или коллекторская компания.

Если Вы покупаете недвижимость, где собственником является банк или коллекторская компания, то нужно внимательно изучить информацию:

  • на каком основании банк или коллекторская компания стал собственником (решение суда, исполнительная надпись нотариуса)?
  • кто прописан сейчас в этой квартире/доме?
    как они были сняты с регистрационного учета?
  • не нарушены ли права малолетних и несовершеннолетних детей?       

    Для проверки правоустанавливающих документов лучше обратиться к нотариусу. 

Если Вы хотите получать полезную информацию о рынке недвижимости Херсона, подписывайтесь на нашу новостную рассылку.

 

Удачных Вам решений в сфере недвижимости!